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年底之前,是出手買房,還是“再等等”?

2019年10月11日 藍白觀樓市 我要評論 掃描到手機

轉眼間到了十月份,今年的樓市終于有了一點“塵埃落定”的意思。

在年初,業內還是一片悲觀,土地流拍早已不稀罕,全國樓盤去化率罕見跌破20%,老業主不滿降價、高杠桿炒房客斷供的消息比比皆是。

到了3-5月份,“小陽春”一掃陰霾,長三角各熱點城市一馬當先,蘇州買房全款都得托關系,無錫、寧波地王頻出,南京八成首付都攔不住排隊搶房的人群,隨后沈陽、重慶、西安、成都開始接力。

然而,到了7月份之后,樓市轉涼的速度超出了所有人的預期。

土地市場仍然是首先受到沖擊的領域

數據顯示,在流拍率方面,全國主要地級市8月共流拍55宗地塊,流拍率為6.07%。其中二線城市流拍率為4.62%,環比上月流拍率上漲1.98個百分點;三四線城市的流拍率最高為7.66%,環比上漲2.58個百分點。

房地產的資金是越來越緊

同策研究院的統計數據顯示,8月,40家典型房企融資金額為368.26億元,環比下跌58.15%,接近5月的最低點。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌,其中,公司債融資大跌超八成,信托貸款融資大跌超六成。融資額降低,必然意味著房企現金流難以為繼,想要扛過難熬的日子,除了降價促銷、收縮戰線以外,沒有第二條路可走。

那么,在10月之后,年底之前,短短的三個月時間中,樓市又會出現哪些變化?購房者該“出手買房”還是“再等等”?

筆者認為,我們應該從以下幾個方面來考慮。

第一,未來三個月的房貸利率變化情況

眾所周知,10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

參考9月20日公布的新一期貸款市場報價利率,1年期LPR為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基點,連續第二次下降;5年期以上LPR沒有變化。

那么,換錨之后的房貸利率,有變化嗎?

至少從一二線城市的表現來看,沒有任何變化,無論是具體執行利率,還是每個月的房貸負擔,與原來相差無幾。

但是,部分三四線城市,因為庫存、額度、人口、供需的情況不同,多多少少執行起來,首套房利率會有所不同,畢竟,央行的規定是首套房不低于5年期LPR即可。

照這樣來看,假如你所在的城市年底之前房貸利率能下降30個基點以上,出手買房也不是不可以。

第二,城市分化加劇,“因城施策”的變化

城市分化在最近幾個月表現的越來越明顯,最典型的,莫過于“因城施策”的變化。

比如,從9月份至今,我們既看到了湖南臨澧、安徽宿州實行購房補貼,河南三四線城市全面放開落戶,又看到了呼和浩特三套房停貸、無錫樓市公積金門檻再度收緊,既有放松的,也有更加嚴格的。

這就是目前調控最典型的特征,有放松的,也有收緊的,不能一概而論。

對購房者來說,假如你所在的城市既有補貼,又有落戶優惠,特價房又不少,在年底之前是可以考慮看房的,但是,如果調控氛圍只緊不松,沒有任何可乘之機,再等等也無妨。

第三,看“搶人”的力度

最近幾年,人才爭奪戰,成為每個城市的重頭戲,送錢、送房、送戶口,無門檻,給補貼,五花八門的措施層出不窮。

反映到數據上,我們看到深圳在全部城市中表現最為突出,17年人口凈流入率達65%,15年-18年年均復合人口增速為4.6%,均在所有城市中居于前列。強二線城市正在批量崛起,比如杭州、成都、長沙近年來常住人口增速遠高于城市中位數水平。

此外,東北除省會和計劃單列市外的不少城市,以及中西部的部分非中心城市,可能正面臨著常住人口收縮的困境,比如四川的內江、資陽,河南的周口、湖北的荊州等。

當人才成為城市最重要的競爭力時,每個城市,不管地位高低,都要在搶人方面打起十二分精神。

畢竟,搶人這件事,如同“逆水行舟”,不進則退。

假如你所在的城市到處既有意愿,又有力度,還有政策和人口流入的成效,剛需首套房,是可以考慮年底前出手的。

僅僅只考慮這三個方面,顯然也是不夠的。

關于樓市,曹德旺最近算了一筆賬,頗具深意

有“玻璃大王”、“中國首善”之稱的曹德旺,近日接受專訪時提到:現在建筑工地勞工一天的工資四五百元,一個月按照30天計算,工資就是15000元。現在有大量的勞工流向了房地產行業,假如工廠的工資和房企的工資一樣,那制造業幾乎無利可圖。

一葉落而知秋,連工地都這么賺錢,買房、賣房的利潤可想而知,過去這些年,房地產呈現普漲式的爆發性增長,既拉動了關聯行業的飛速發展,也讓很多生意人、工廠的生存空間被壓縮。

從房改至今,正是因為房子的賺錢效應,讓房企、購房者、投機客嘗到了甜頭,乃至家電、家具、工程機械、裝修、建材等行業也跟著跳躍式發展。

經濟學家姜超日前發布報告指出,從2000年至2010年,我國城鎮化率年均升幅為1.4%,其中2010年當年的城鎮化率就增加了1.6%。

而從2010年到2018年的年均升幅降至1.2%,2018年當年的升幅僅為1.06%,這意味著城鎮化的進程正在顯著放緩。

顯然,房地產的飛速增長,不可能一直持續下去

我們不應該把以往“無腦炒房就能賺錢”的套路當成準則,更不要把過去三年時間的房價波動,以偏概全的認為“房價會永遠漲下去”。

出手買房還是繼續等待,已經不是基于價格波動做出的舉動,而是根據購房者自身的情況、城市的異同來衡定,財力是否足夠?購房資格有沒有問題?是為了自住還是賺差價?搞清楚了這幾點,再考慮買房的問題也不遲。

[責任編輯:小戀]

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